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有这样的倾向，不是香港置地的发明，但因为是英资，他们在香港的租金偏低较为明显。
效率工资理论的要点类同，只是香港置地公司是楼宇面积的出售者，而雇主是劳力的购买者。前者的租金低于市，后者的工资高于可以聘请到的（这理论不是工资高于市，而是所有同行的雇主都偏高，可以较低工资聘请但不采用）。
效率工资理论是赶驴子的故事：驴前有红萝卜，驴后有棍子。工资高于可以聘请之价，被雇者穿得好吃得壮才来工作，是萝卜；另一方面，因为失业有的是，偏高的工资求职者众，是棍子。这理论的主要目的是解释失业的现象。因为要保持萝卜与棍子，工资的向下调整有顽固性（rigidity），为恐失去了萝卜与棍子时劳力的工作会散漫起来，生产力下降。工资顽固难下（比上升之易而言）是对的——香港公务员的工资是明显的例子。这是凯恩斯（J。 M。 Keynes）及之后的解释失业的老生常谈。但究竟是不是为了保持萝卜与棍子却是疑问。
我认为上述的分析有三点困难。
（一）萝卜与棍子在观察上无从分开（只是说工资偏高），而又不像香港置地的例子，有竞争市场租值可比，我们也不容易判断就业的工资是否偏高了。另一方面，任何工资都是萝卜。香港置地的租金低于市价，其差距不是萝卜而是棍子，而又因为有市租比较，这棍子是观察到的，真有其物。
（二）香港置地的棍子用以减低监管（交易）费用。原则上，效率工资理论中的萝卜与棍子的作用类同。这样，我们可以说如果监管费用不存在，就不需要有萝卜及棍子了。经济不景，劳力的需求下降，工资若不下降就含意萝卜与棍子代表的监管费用增加。怎么可能呢？经济不景，监管费用理应下降，而就是不下降总不会上升。这样看，劳力的需求下降工资是一定会下降的。这也是说，以萝卜及棍子的需要来解释工资向下调整的顽固性是不能成立的。香港置地的棍子就没有增加调整租金的困难。
（三）在上文我提及，工资（wagerate）是雇用劳力以量度时间作价的合约安排，但其它还有好些可以量度而作价的特质。漠视了这些其它的量度是效率工资理论的大漏。
二○○○年的春天，牛津大学主将J。 A。 Mirrlees到香港大学演讲，其题材是关于他研究多年的效率工资理论与失业的关系，重点还是工资向下调整有顽固性。当时我在场作主持，不应该提问，但他讲后我忍不住提出第一个问题。我说：「你的失业理论是基于工资合约，但据我所知整个南中国不容易找到一张你假设的合约。他们有的是偏低的基本工资加奖金或花红，而在工厂中绝大部分的合约安排是件工。你的失业理论怎样了？」
Mirrlees很客观，立刻同意有奖金或花红的合约安排他的理论不管用，但不能肯定件工合约也否决了他的理论。以我之见，件工合约否决效率工资理论是清楚的。
（《经济解释》之八十四）
第三节：佃农理论的发展
一时大意，没有澄清本卷的名目——《制度的选择》——的简单意思。这里说的制度或合约安排的选择，不是指选哪种安排比较好。好不好是伦理或价值观的问题，与经济解释扯不上关系。这里说的「选择」是为什么某些安排被采用，某些不被采用，而更困难的是为什么制度或安排会转变。在经济学的范畴内，人的所有行为都是选择的结果。因此，所有观察到的制度或安排的解释，都要从选择的角度来处理。当然，有些非选择性的经济分析，例如老师艾智仁（A。 A。 Alchian）于一九五○年发表的《莫测、进化与经济理论》，精彩绝伦，非读不可，但那是说漫无目的与选择性的行为在适者生存下没有分别。在科学方法上，说行为是选择使然是经济学的习惯（convention）假设，是我这本《经济解释》从头到尾都遵守的。
史密斯（A。 Smith）一七七六年的巨著《原富》，一起笔以制针厂为例，示范专业生产（分工合作）可使每工人增加产量数百倍。我补加了专业的知识累积，可使产量的增加以千、万倍计。但专业生产是要交换的。市场是私产制度下的交换（交易）形式。市场交易是需要合约的。然而，在私产市场下，无效率或有浪费的合约安排是经济学传统的大话题，虽然合约的分析是这传统忽略了的。
奇怪，无效率或不可取的合约安排起自史密斯，虽然他没有从合约的角度看。他是从制度的角度看，差不多，因为制度也是安排。以农业为例，他指出古时的奴隶制度最无效率，因为奴隶喜欢吃越多越好，工作则越少越妙。于是佃农（与地主分成）的制度就代替了奴隶制。史密斯认为佃农制度也不善，因为收获分成等于地主抽税。他说教会抽税百分之十也有明显的不良效果，地主分成百分之五十，其不良效果更不言自明。史氏跟说，比较有效率的固定租金制度，逐渐代替了佃农制度，因为农户交了租金后，不用分成，尽取租金之外的剩余，生产意图就增加了。但史氏又认为，固定租金制也有不良之处，因为租期不够长，农户的安全保障不足。他认为近于永久性的固定租金制度是最理想的，而这后者制度是英国独有。是的，史氏认为英国的农地租用安排是欧洲最先进的。佃农制度当时在法国盛行，而英、法在历史上互相敌对，英国比法国先进是英国学者的传统看法。
上述的史氏之见，对后来的影响甚广。我曾经提及，史密斯对自私的看法，不是天生自私，而是被迫而自私的，有适者生存的味道。上述史氏分析农地制度的演进，其适者生存、不适者淘汰的理念就极为明显了。这理念影响了达尔文（C。 R。 Darwin； 1809…1882）的生物进化论与黑格尔（G。 Hegel； 1770…1831）的辩证法唯物论，而后二者影响了马克思（K。 Marx； 1818…1883）。马克思认为资本主义将会被共产主义淘汰，是淘汰前的推断，而史密斯的制度演进与达尔文的生物演进则是事后回顾的。那是说，后二者不用水晶球。
很不幸，史氏的农地使用制度的演进回顾，绝非史实，全盘错了。历史上没有证据佃农代替了奴隶；英国本土从来没有佃农制；佃农分成不仅今天还存在，而分成合约在零售行业、出版行业、发明专利租用、石油工业等，今天是普遍采用的。
我认为英国的传统没有佃农制度，主要是他们早期的贵族领地租用制（manorial system）演变成为终生租用制（leasehold with a lease for life）。在终生（或家族终生）租用土地的安排下，贵族地主不能按预订的租期解约。这使监管佃农履行合约的费用增加。固定租金，有租收就不管，于是被选择了。
史密斯把佃农分成看作政府或教堂抽税，因而无效率的分析，还有两个漏洞。其一是政府或教堂不是地主。土地不是抽税者的私产，其使用要不是抽税者无权过问，就是有权过问也懒得问，因为抽回来的税不是私人的。这里更要指出的，是产权是制度安排，合约也是制度安排。市场的合约安排是以私产安排为基础的。论生产效率，我们应该从产权安排的角度看，而不是看合约的安排。私有产权包括自由转让权，我说过了，而自由转让权是包括合约安排的自由选择的。
其二是史氏有一个微小的忽略，严重地误导了后人。他说佃农分成是百分之五十归农户，五十归地主。这可能只是例子，但后人却认为是一般性的实际规律，以致米尔（J。 S。 Mill； 1848）认定佃农分成是风俗习惯，不能以经济理论分析。后来马歇尔（A。 Marshall）作今天大名鼎鼎的《经济学报》的首任编辑，其一八九四年创刊的第一篇文章，是关于法国的佃农制。作者H。 Higgs只调查了一个农户，其分成率竟然刚好是五十、五十！虽然Higgs指出这分成率在真实世界有变化，但他还认为主要是风俗习惯决定的。
一传十，十传百，无意的误导害人不浅。作为学生习作，我的佃农理论是由市场竞争与农地的肥沃程度、地主与农户的土地投资等决定分成率。一九六七年把一篇文稿寄到《美国经济学报》，老编竟然说虽然文章不错，但评审者坚持分成率是风俗决定的，不放弃市场的决定就不能发表！最不幸的可能是芝加哥的庄逊（D。 G。 Johnson）。这位农业经济大师于一九五○年发表的佃农分析，其结论脱不了传统的「无效率」。但庄逊是知道这结论是有问题的，只是方程式来来去去还是那样说。他后来告诉我，当年推不出满意的结论，是因为所有传统之见都说分成率是五十、五十，习惯不变。他读到我论文的附录，一九三二年中国二十二个省份、七个农地级别的佃农合约分成率，地主分成最低是百分之二十九，最高是百分之六十九，不禁叹息那所谓风俗习惯的无稽！
传统的佃农分析，是农户的劳力投入，在均衡点上劳力的工资等于农户分成的边际收益。这是政府抽税的分析了。有两处大错。其一是农户的劳力投入低于固定租金的，所以地主的分成所得远低于固定租金的合约安排。但地主是有权采用后者合约的。可以多收租金的合约安排为什么地主不采用？其二是佃农的劳力投入低于固定租金合约或工资合约，农户的分成所得高于另谋高就可得的工资。这是说，农户有多了出来的租值收入，但却不是地主，而在竞争下无主的收入是不能存在的。
我的佃农理论的基础简单而传统：局限条件是
（一）土地是私产；
（二）农户要竞争，地主也要竞争；
（三）农户的分成所得在竞争下等于另谋高就的工资；地主的分成所得等于另找租客的租值。与传统分离的，是我让分成率由市场的竞争决定（废除风俗习惯之见），而每个农户租用的土地面积也是由市场竞争决定的。
有了明确的局限条件与分析架构，推出理论本应易如反掌。但佃农分析有一个困难，我要苦思两天才得到答案。那是合约分成是一个百分率，不是经济学者惯见之价。这含意佃农合约中必定有其它条款才能成事，而这条款的约订是佃农劳力与土地租用的比率。后来在芝加哥大学找到的十多份中国佃农合约版本皆如是——那是说，土地与非土地的生产要素皆约订。
以劳力（或非土地生产要素）之量使农地的平均租值达最高点，租出给一个农户的土地面积就决定了。地主的分成比率，是最高的土地平均租值除以土地的平均产量。这样，佃农合约的生产效果，与地主自耕、固定租金合约、雇用农工合约等的生产效果相同。在均衡上，劳力的边际产值等于劳力另谋高就的工资，而土地的边际产值等于土地的最高平均租值。逻辑上这些结论不可能错，问题是不同的合约安排有不同的交易费用，而我们也要解释，为什么在产权与竞争局限相同的情况下，会有不同合约安排的并存。
（《经济解释》之八十五）
第四节：交易费用与选择定律
让我们回到本章第二节所说的履行定律，再深入一点地分析交易费用与监管问题。先从书本上所说的工资合约说起吧。工资雇用合约被书本简化为以时间工资购买劳力，不论其它，合约结构是被漠视了的。